这里面有两方面原因:
第一,之前我们说了,当时还处在美国加息周期,我们面临巨大的资金外逃压力。这时候启动收购,激活房地产市场流动性,会加剧资金外逃。只有等加息周期结束,汇率止跌回升,我们才会真正开启救市——这时候才能把链条全部打通。
第二,就是钱的问题。政府收购老破小做保障房,这个确实可以打通置换链条。但这里也有一个问题,就是钱从哪儿来?毕竟政府收购是要钱的,而且收购价不能低于市场价——否则老百姓不愿意卖。而我们都知道,随着经济颓靡和土地财政垮塌,很多地方政府穷的连公务员工资都快发不出了,哪儿来的钱收购?
当然,也不是没有办法。办法就是像15年棚改那样,搞个PSL,专项资金贷款就行了——也就是印钞放水。
但这明显是不可能的——别说加息周期内大放水会导致汇率崩盘,金融体系崩溃;哪怕就是现在,鉴于15-17大救市的严重副作用,国家也不想再来一次大水漫灌。
不想直接印太多钱,又要拿钱收购老破小,那怎么办?
首先,就是的把老破小的价格打下来。老破小房东不愿意卖,或者不愿意低于市场价卖是吧?没问题,咱们是人民政府,肯定不能干老百姓反对的事。但我可以通过一些手段,把这个市场价先打下来——客观层面,房地产市场调整,本身就会推动房子跌价;小了说,通过新的保障房制度设计和舆论引导,在社会层面形成老破小没人要,越来越不值钱的普遍认知——最关键的是这个认知还不是忽悠,而是真实符合市场未来发展趋势的。
这样一来,老破小就成了商品房市场中狗都嫌弃的对象,受到了楼市整体下跌,和自身需求枯竭的双重暴击——而且这种趋势形成后,它的价值会随着时间流逝越来越低。
这时候政府再来收购,就容易多了。市场价还是市场价。但一年前市场价是100万,现在市场价就只有60万。而鉴于老破小将被保障房取代的现实趋势和社会共识,所以这类房产肉眼可见未来还会继续下跌。
这样一来,政府就达到了廉价收购的目的。不仅花费更少,而且房主还巴不得政府来买——因为这时候不卖给政府,过两年保障房多了,它会更不值钱。
这就叫既赚了面子,又赚了里子!
但到这一步,问题依然没有完全解决。毕竟廉价收购也是要钱的。中央不想大水漫灌,地方政府又已经穷的连工资都发不出来,那就算原来100万的房子被打到只要60万了,可这60万从哪儿来呢?
答案就在那些死不买房的空军手里。
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