这样我们的内部利率也就有了较大幅度调整的空间。毕竟之前美联储在加息,这时候我们大幅降息的话,会导致人民币过度贬值,同时会加剧资金外逃。
但现在,人民币进入升值周期,这样政策空间就打开——虽然我利息降了,但由于人民币已经进入升值通道,所以降息对汇率的冲击,可以被完美对冲——甚至还可以作为一个工具,来调节汇率涨幅,以防升的过快影响汇率稳定和出口。
与此同时,各种政策性救市工具也可以逐渐放开手脚。在加息周期到来前,我们通过三道红线,把房地产干趴下,推动房价下跌,这实际上也套牢了大笔资金。当加息周期来临,人民币贬值,中美利差扩大,这时候按理说国内资金会跑去美国吃高息。但由于这时候房价处在低位,想卖就得割肉放血,所以无奈之下,他们只好忍住。所以这个阶段,我们是没法实质性救市的,真救市了,让流动性恢复,资产价格回暖,肯定会有大批人卖方卖股票,套现出逃。
但现在,加息周期结束,人民币开始升值,中美利差未来也会随着美联储降息收窄。这种趋势确立后,出逃压力解除,甚至随着中国开始全面启动房产救市和经济复苏,大笔资金会返回国内寻找投资机会——而这也会带来流动性恢复,给房产市场提供资金。
而回到房地产市场本身,随着中国经济外部压力解除,一直困扰房地产复苏的需求端乏力,也迎来了解决的办法。
其实需求端之所以乏力,除了经济不好,大家缺乏信心这个大环境因素之外,具体到房地产市场内部,主要是两个原因:库存太高,置换链条受阻。
大环境因素,随着美国加息周期结束和中美金融战的休兵,接下来会逐渐消解——毕竟防御是为了更好的进攻,现在防御既然已经成功,危机已经阶段性解除,那接下来自然就会开足马力拉经济。
但房地产内部库存太高和置换链条受阻的问题怎么办?其实这几天热炒的江苏太仓新政,已经给出了解决办法。太仓新政的逻辑,简单的说,就是市场价收购老破小作为保障房,然后把收购资金折换成房票,让房东拿去买大户型新房。
这个逻辑是对的。毕竟现在趋势很明显,未来老破小越来越不值钱,商品房市场将从刚需向改善迁移——这种迁移,既满足了民众提高居住品质的需求,又可以实现资产保值的目的,所以是有客观需求的。
只不过,置换需要先把老破小卖出去,但现在商品房小户型已经相对过剩,未来还要搞保障房。当大家都意识到老破小没有前途的时候,那别说投资的了,哪怕是刚需上车客户,也不愿意再买。
这样一来,置换链条等于是在源头就被掐死。要想激活置换,就只能政府出手,将它买来作为保障房——这样既解决了保障房供应问题,又消化了市场商品房库存,还给置换改善的客户提供了启动资金,实现完美的逻辑闭环。
那么,问题就来了——既然这一手这么完美,为什么之前不动,现在却可以开始尝试启动了呢?
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