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中国房地产掀开新局,新一类“大牛”开始了

对于任何一国的楼市,从长期来看肯定是由人口因素所决定,当社会人口老龄化时住房需求就会逐渐下降,老龄人对未来的预期也会下降,就会制约楼市的发展;

还与一国经济增长潜力有关,因为经济增长潜力决定了人们对未来的收入预期,当然就会对楼市带来直接的影响,等等。但在所有影响楼市的要素中,家庭债务率应该是最重要、最明确的指标之一,因为它是一个非常综合性的要素。

最近两年,中国楼市的走向明显转差,虽然一线城市以外的各地政府已经竭尽全力出台对楼市的刺激措施,甚至已经穷尽了所有的刺激手段,但直到上月为止楼市的成交依旧未见明显好转,这从家庭部门的债务率上可以看出一点端倪。必须要注意的是,各国家庭部门的极限债务率都是不同的,这是一个非常具有“个性化”的数据,这与各国的养老、医疗、教育等福利水平紧密相关;

还与各国货币的信用水平(货币的信用水平背后反应的是各国文化和体制的差异)有关,货币信用水平越高利率就越低,家庭就可以承担比较高的债务率,反之亦然,比如阿根廷的基准利率已经高达75%,居民能承担的债务率明显就会很低;还与各国的文化与习俗有关,比如中国拥有规模很大的民间借贷市场,这在其它国家并不多见,等等,所以在家庭债务率的问题上中国与欧美日等发达国家和其它发展中国家并没有多少可比性。

但家庭债务率是否已经触顶却是可以看到的,次贷危机之后,中国基于各种经济和行政因素推动家庭部门的债务率连续、快速上升,即便疫情大爆发的2020年也无法阻止这种升势,伴随的是楼市高烧不止。但从2021年的1月触顶之后家庭债务率就开始停滞不前,虽然2022年开始无论是货币因素还是政策因素都在推动居民加杠杆购房,但家庭债务率依旧无法转为升势,也就无法驱动房地产成交的放大,让楼市一直低迷不振。

根据国家统计局发布的最新70个大中城市房价涨跌数据可知道,8月新房环比下跌城市数量是50个,而7月份是40个,增加了10个,8月二手房环比下跌城市数量是56个,而7月份是51个,增加了5个,说明房地产市场总体来说还处在探底的过程中。

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